Die Immobilien-KG als Gestaltungsinstrument

Es wird keine Neuigkeit sein, dass sich die Immobilienpreise für Eigentümer in den letzten Jahren und Jahrzehnten sehr positiv entwickelt haben. Die Konsequenz ist, dass nicht wenige Investoren auf Bestandsimmobilien mit nicht unerheblichen Buchgewinnen – also unrealisierten Wertzuwächsen – sitzen. Es ist ebenfalls kein Geheimnis, dass die Realisierung von Gewinnen aus vermieteten Immobilien nach 10 Jahren zu keiner Steuerbarkeit führen. Gibt es eine Möglichkeit diese Wertzuwächse ohne eine Veräußerung der Immobilie nutzen zu können?

Normalerweise können Personengesellschaften wie die Kommanditgesellschaft (KG) nur mit zwei oder mehr Personen gegründet werden. Durch das Konstrukt der GmbH & Co. KG kann jedoch die GmbH als zweite (juristische) Person eingesetzt werden. Also kann auch mit einer natürlichen Person bereits eine GmbH & Co. KG ins Leben gerufen werden.

Bei Übertrag einer Immobilie aus dem Privatvermögen in eine neu gegründete GmbH & Co. KG kann – bei richtiger vertraglicher Gestaltung – eine „Veräußerung“ fingiert werden. Die Konsequenz ist, dass auf privater Ebene nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist keine Einkommensteuer anfällt und auf Ebene der GmbH & Co. KG die Immobilie mit dem Marktwert anzusetzen ist. Dieser Wert ist (abzüglich der in der Einkommensteuer bereits berücksichtigten Abschreibung) die neue Bemessungsgrundlage für Abschreibungen. Somit kann der Wertzuwachs der Immobilie zur Erhöhung der Abschreibung genutzt werden. Diese erhöhten Abschreibungen schlagen sich direkt in der Einkommensteuer des Kommanditisten nieder und sind mit anderen positiven Einkünften ausgleichsfähig.

Insbesondere bei Immobilien, welche aus vorigen Generationen vererbt oder verschenkt wurden und somit nur sehr geringe Anschaffungskosten (somit auch Abschreibungen) vorzuweisen sind, kann dieser Effekt aufgrund der Wertsteigerung erheblich sein.

Bei 100%iger Beteiligung des vorigen Besitzers an der KG fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, da sich die Beteiligungsverhältnisse nach steuerlicher (Bruchteils-) Betrachtung nicht verändert haben.

Die Abwägung besteht wieder einmal darin, ob sich der zusätzliche Verwaltungsaufwand und die einmaligen und wiederkehrenden Kosten gegenüber den positiven steuerlichen Effekten lohnen. Das Aufsetzen des Vertrags, die Eintragungen der Gesellschaften und die Grundbuchänderungen bei einem Notar produzieren schnell Kosten von mehr als EUR 5.000,00 bei einer werthaltigen Immobilie. Der steuerliche Effekt sollte also hoch genug sein, dass diese einmaligen Kosten möglichst schnell amortisiert werden.