Die Immobilien-GmbH – immer die günstigere Alternative?
Die Immobilien-GmbH genießt aufgrund von Online-Beratern und Kursen einen besonderen Stellenwert bei Immobilien-Investoren. Beworben wird Sie mit einer Steuerquote von 15% statt des 45%igen Spitzensteuersatzes in der Einkommensteuer. Woher diese Zahlen kommen und wann der GmbH-Mantel tatsächlich zu erheblichen Steuerminderungen führen kann, werde ich im Folgenden kurz ausführen.
Anders als in der Einkommensteuer steigt der Steuersatz in der Körperschaft- und Gewerbesteuer nicht mit höheren Einkommen an. Der konstante Steuersatz der Körperschaftsteuer i. H. v. 15% kann somit bei höheren Einkommen durchaus vorteilhaft sein. Dadurch, dass bei Immobilien-GmbHs häufig die sog. „Erweiterte Grundstückskürzung“ in der Gewerbesteuer einschlägig ist – Ausnahmen stellen bspw. der Grundstückshandel oder Gesellschaften mit gewerblichen Nebeneinkünften dar – kann die Gewerbesteuer regelmäßig vernachlässigt werden.
Ist die GmbH also aufgrund des geringeren Steuersatzes günstiger als das private Investment? Die Antwort ist wie so häufig: Es kommt darauf an.
Falls eine Immobilie fremdfinanziert wird und ein hoher Gebäudeanteil des Kaufpreises im Notarvertrag verankert ist, gehen mit den Mieteinnahmen hohe Aufwendungen durch Zinsen und Abschreibungen einher. Dies gilt insbesondere seit der Erhöhung des Abschreibungssatzes für Gebäude auf 3% in Kombination mit den möglichen Sonderabschreibungen des §7b EStG für Neubauten. Es kommt also nicht selten vor, dass mit einer Immobilie anfangs keine Überschüsse erzielt werden. Wenn keine Überschüsse erzielt werden, können nicht nur keine Steuern – wegen des geringeren Steuersatzes in der Körperschaftsteuer – gespart werden, sondern ein möglicher Verlustausgleich mit anderen positiven Einkünften der Einkommensteuer geht ebenfalls verloren, da negative Einkünfte einer GmbH nicht mit positiven privaten Einkünften ausgleichsfähig sind.
Selbst wenn von Anfang an Überschüsse mit der Immobilie erzielt werden, ist die Frage, ob sämtliches Geld in der GmbH thesauriert werden kann oder dies in anderen Gesellschaften oder für private Zwecke benötigt wird. Falls die Überschüsse ausgeschüttet werden müssen, fallen weitere 25% Kapitalertragsteuer an. Es blieben in diesem Fall also lediglich 63,75% übrig. Der Steuervorteil sinke also von potentiell 30% (45% ./. 15%) auf lediglich 8,75% (45% ./. 36,25%).
Ein weiterer Punkt, der berücksichtigt werden muss, ist der höhere laufende Aufwand, der mit einer GmbH einhergeht. Neben einmaligen Gründungskosten von regelmäßig über 1.000 EUR sind laufende Verpflichtungen zu erfüllen und laufende Kosten zu tragen, die auf privater Ebene nicht anfallen. Die GmbH ist Pflichtmitglied in der jeweiligen IHK, eine Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister sowie die Eintragung der wirtschaftlich Begünstigten in das Transparenzregister sind verpflichtend. Außerdem muss jedes Jahr eine Bilanz erstellt und beim Unternehmensregister offengelegt bzw. hinterlegt werden. Letztlich sind noch die Steuererklärungen zu erwähnen, die im Vergleich zu einer Anlage V der Einkommensteuer erheblich aufwendiger und komplexer sind.
Die zusätzlichen Kosten, welche je nach Investitionsvolumen im geringen bis mittleren vierstelligen Bereich pro Jahr liegen können, müssen an Steuervorteil mindestens aufgewogen werden, damit sich die Immobilien-GmbH als Investitionsvehikel lohnt. Ich sage bewusst „mindestens“, da neben den Kosten auch ein höherer Zeitaufwand durch administrative Tätigkeiten bei einer GmbH eingeplant werden müssen.
Abschließend muss gesagt werden, dass die Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH steuerverhaftet sind. Die Steuerbarkeit einer Veräußerung geht also nicht analog zu dem Privatvermögen nach 10 Jahren verloren. Selbst wenn es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit der Übertragung von stillen Reserven durch eine 6b-Rücklage gibt, ist dies nur eine Steuerstundung und keine endgültige Vermeidung einer Besteuerung.
